Рост ипотечных выдач в России в 2025 году напоминает движение по вязкой дороге: заметное усилие есть, но темп — медленный. По данным Банка России, с начала года объемы рыночной ипотеки постепенно увеличиваются, однако львиная доля кредитов по-прежнему выдается в рамках льготных программ. Это отражает ключевую особенность текущего финансового периода — высокая ставка по рыночным займам не позволяет ипотеке без господдержки стать массовым продуктом.

Рыночная ипотека оживает, но остаётся в тени

Согласно отчету Центробанка, в сентябре 2025 года объем выдач рыночной ипотеки достиг 92 млрд рублей против 73 млрд в августе. Рост заметный, но не переломный: льготные программы по-прежнему доминируют — на них пришлось 313 млрд рублей (в августе — 320 млрд). Лидирует семейная ипотека: за сентябрь выдано кредитов на 271 млрд рублей, месяцем ранее — 278 млрд.

Причина такой пропорции проста: даже при небольшом снижении рыночные ставки остаются высокими. Большинство заемщиков предпочитает использовать субсидированные механизмы, где процент существенно ниже и где банки проявляют большую гибкость при оценке платежеспособности.

"Несмотря на постепенное восстановление интереса к ипотеке без господдержки, структура рынка остаётся перекошенной в сторону льготных программ", — пояснили в Банке России.

Почему льготные кредиты удерживают

рынок

Ипотека с господдержкой — временный инструмент, который изначально задумывался как антикризисная мера. Но после пандемии и нескольких лет высокой ключевой ставки она фактически стала основным драйвером жилищного кредитования. В 2025 году государственные программы поддерживают строительную отрасль и спрос со стороны населения.

Что даёт льготная ипотека заемщику:

• фиксированную ставку ниже рыночной (часть процентов компенсирует государство);
• упрощённые требования к первоначальному взносу;
• гибкие условия при семейных обстоятельствах (например, рождении ребёнка).

Однако у этой модели есть и обратная сторона: она удерживает рынок в зависимости от бюджетных субсидий и не позволяет банкам свободно формировать продуктовую линейку. А что будет, если господдержка закончится? Вероятно, объём сделок резко сократится, ведь текущие рыночные ставки для большинства семей остаются неподъёмными.

Динамика задолженности и качество кредитов

ЦБ отмечает, что общий портфель ипотечных кредитов банков в сентябре вырос на 1%, а задолженность — на 0,8%. Это указывает на стабильный, но умеренный рост. При этом рынок пристально следит за уровнем просроченной задолженности — ключевым индикатором устойчивости заемщиков.

Просрочкой по ипотеке считается задержка платежа более чем на 90 дней. Весной 2025 года аналитики рейтингового агентства "Эксперт РА" прогнозировали увеличение таких случаев до 0,8-1%. Впрочем, дальнейшего взлёта ожидать не стоит: банки уже ограничили выдачу высокорискованных кредитов, а доля заёмщиков с сомнительным доходом снижается.

Почему прогноз сдержан:

• банки ужесточили скоринг и требуют подтверждение стабильного дохода;
• доля субсидированных кредитов, где риск ниже, остаётся высокой;
• часть заемщиков досрочно гасит кредиты, чтобы избежать переплат.

Какой риск сохраняется? Если ключевая ставка останется высокой, а льготные программы будут сворачиваться, просрочка может расти быстрее ожидаемого. Особенно у тех, кто взял кредиты на пределе своих возможностей.

Ошибки заемщиков и реальные альтернативы

Частая ошибка — оформлять ипотеку при минимальном запасе прочности. Заёмщики исходят из текущего дохода, не закладывая возможные колебания расходов. Когда нагрузка превышает 40% семейного бюджета, даже кратковременное снижение дохода приводит к просрочке.

Последствия очевидны: испорченная кредитная история, рост долга из-за штрафов и потеря жилья при длительной неуплате. Альтернатива — рассматривать программы рефинансирования или переход на комбинированные ставки, если банк допускает.

Пошагово это выглядит так:

1. Проверить остаток долга и условия договора.
2. Сравнить ставки на рынке — в том числе в банках с господдержкой.
3. Подать заявку на рефинансирование до появления просрочки.
4. Перенести платёжную дату ближе к дню зарплаты, если это улучшает дисциплину платежей.

А стоит ли ждать снижения ставок? Нет гарантии, что в ближайшие месяцы ключевая ставка снизится настолько, чтобы сделать ипотеку доступнее. Поэтому ожидание может привести лишь к упущенной возможности зафиксировать льготные условия.

Реальный спрос и скрытые факторы

Многие считают, что замедление выдач связано только с высокими ставками. На деле причин больше. Часть населения уже исчерпала потенциал платёжеспособного спроса: за последние годы многие семьи, способные оформить ипотеку, уже сделали это. Кроме того, в регионах с низкими доходами даже субсидированные программы не решают проблему доступности жилья.

Что меняется на рынке недвижимости? Девелоперы всё активнее предлагают собственные скидочные схемы: совместные программы с банками, рассрочки или "ипотеку от застройщика". Но часто итоговая стоимость квартиры в таких случаях оказывается выше из-за включённой в цену компенсации субсидий.

Ошибочное восприятие таких акций как "бесплатных" кредитов создаёт ложное чувство выгоды. На практике это лишь перераспределение расходов между банком, застройщиком и покупателем.

Сравнение с предыдущими циклами ипотечного роста

Похожая ситуация уже наблюдалась в 2015–2016 годах, когда экономика адаптировалась к внешним ограничениям и высокой ключевой ставке. Тогда льготная ипотека также спасла отрасль, но как только ставки стабилизировались, рынок постепенно перешёл к рыночным условиям.

Можно ли ожидать повторения сценария? Возможно, но с поправкой на то, что сейчас зависимость от господдержки глубже. Тогда субсидированные кредиты составляли менее половины портфеля, а сегодня их доля превышает 80%.

Если к 2026 году макроэкономическая ситуация улучшится и ставки снизятся, часть заемщиков сможет перейти на рыночные условия без шока для бюджета. Но если этого не произойдёт, ипотечный рынок рискует остаться "искусственно дышащим" — на аппарате господдержки.

Фото: cbr.ru