Как не ошибиться при сделке с недвижимостью

Сделки с недвижимостью - вопрос очень  серьезный, и без хорошей юридической и экономической подготовки браться за решение таких вопросов рискованно. При этом основные проблемы связаны именно с заключением и исполнением договоров аренды-найма, а не купли-продажи. Аналитики составили рейтинг наиболее частых юридических ошибок при сделках такого рода.

По итогам 2010 года специалисты компании EVANS составили рейтинг наиболее частых юридических ошибок, допускаемых при сделках с недвижимостью их участниками. Управляющий партнер компании Анна Левитова отмечает, что необходимость государственной регистрации, привлечение нотариусов и агентов помогает избежать многих ошибок при сделках купли-продажи недвижимости. По ее словам, участники же рынка аренды часто менее внимательны к действующему  законодательству, что приводит к многочисленным проблемам.  При этом неквалифицированные специалисты лишь усугубляют ситуацию и закрепляют неправильную практику применения права. Для большинства граждан, арендующих квартиру или дом, является сюрпризом тот факт, что договор жилищного найма - один из самых стабильных правоотношений. Причем закон стоит на стороне добросовестного нанимателя, а договор не требует государственной регистрации.

Часто проблемы возникают у собственников, желающих досрочно расторгнуть договор найма с арендатором. Стоит помнить, что данная процедура - очень сложный судебный процесс, так как права нанимателя защищены статьёй 687 ГК и для расторжения нужны действительно веские основания (неоднократные неплатежи или недоплаты, использование помещения не в соответствии с его назначением, аварийное состояние помещения). На практике сторонам, как правило, удаётся договориться о новых условиях или прекращении правоотношений, но в случае серьёзного конфликта суд будет руководствоваться нормами закона и представленными доказательствами.
  

Пренебрежение «формальностями» - еще одна ошибка арендодателя. Если собственник заключил договор найма на срок более года и желает изменить условия при его продлении, то на нём лежит обязанность приступить к переговорам за три месяца до истечения срока найма. Если он не направит нанимателю письменное уведомление о желании пересмотреть условия, то договор считается продлённым на срок первоначального договора без каких-либо изменений. Отправление такого уведомления ценным (и только ценным) письмом с подтверждением доставки будет доказательством добросовестности собственника в суде.        

Часто возникают конфликты, если хозяин квартиры продаёт её до истечения срока найма. При этом  решение о продаже объекта никак не влияет на права арендатора или нанимателя. Квартира, где проживают люди, должна продаваться вместе с обязательствами перед арендатором или нанимателем. Новые хозяева занимают место арендодателя в правоотношениях автоматически. Для этого не требуется внесения изменений в договор. Так что для расторжения договора новым собственникам придётся ждать истечения срока найма и при этом не забыть про трёхмесячное уведомление, рассмотренное выше. Арендатор или наниматель, опасающийся за соблюдение своих прав, может обратиться в суд с ходатайством о наложении ареста на имущество.
  

Неточности в оформлении договора также могут вызвать проблемы. В соответствии с требованиями Гражданского Кодекса в тексте договора должны содержаться данные, позволяющие чётко определить, какой именно объект сдаётся в аренду. Такими данными являются: адрес квартиры, общая площадь объекта, кадастровый номер, реквизиты свидетельства о праве собственности. Эти сведения без ошибок должны повторяться в акте передачи имущества. В случае несоблюдения этого условия, договор может быть признан незаключённым.
 

Последнюю строчку рейтинга занимает ошибка, совершаемая при сделках купли-продажи с участием иностранных граждан. Пункт третий статьи 14 Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле» устанавливает обязательное требование о безналичной форме валютных операций между резидентами и нерезидентами. Сделка по покупке недвижимости гражданином РФ у гражданина другого государства, не имеющего вида на жительство в России, или российским гражданином, постоянно проживающим за границей, в соответствии с этим законом является валютной операцией, даже если средством платежа используется рубль. То есть привычная схема использования депозитарных ячеек при сделках с таким субъектным составом противоречит закону и  влечет наложение административного штрафа на граждан, должностных лиц и юридических лиц в размере от трех четвертых до одного размера суммы незаконной валютной операции. Так что в случае покупки недвижимости у иностранца, единственной полноценной и законной альтернативой наличным будет являться сделка с использованием аккредитива. На практике многие банки выполняют свои функции по валютному контролю спустя рукава и не всегда требуют соблюдения этой нормы. Несмотря на это,  вряд ли стоит испытывать судьбу - возможность платить штраф в размере стоимости квартиры вполне реальна.

Ирина Чернявская
Ведьма Алена Полынь: Магия поможет стать успешным в своем деле
Ведьма Алена Полынь: Магия поможет стать успешным в своем деле
Карьера
Одна из известнейших ведьм современности, консультирующая политиков и предпринимателей, Алена Полынь рассказала о тайнах успешного бизнеса. Она поделилась своим знанием того, как использовать магические силы для реализации своих планов и желаний и как магия поможет обрести финансовое благополучие.
Рейтинг "качества" от "Росконтроля" продается за 1 млн рублей
Рейтинг  качества  от  Росконтроля  продается за 1 млн рублей
Правила игры
Свой знак качества "Росконтроль" продает любому производителю, готовому заплатить 1 миллион рублей. Тот, кто не готов платить деньги может поплатиться репутацией. А владеют этим бизнесом люди с сомнительными "историями успеха".
Как ростовский агрохолдинг убивает село
Как ростовский агрохолдинг убивает село
Производство Аграрный сектор
"Правда.Ру" опубликовала новость о странных вещах, происходящих в Краснодарском крае и касающихся фермерских хозяйств.
Дольщики ЖК «Высокие жаворонки» снова идут в суд
Дольщики ЖК «Высокие жаворонки» снова идут в суд
Недвижимость
Дольщики недостроенного жилого комплекса «Высокие жаворонки» завтра рискуют столкнуться с новым обманом - на сей раз речь о судебном слушании по двум искам.
Обнуление и генеральная уборка своей жизни
Обнуление и генеральная уборка своей жизни
Правила игры
 В полный стакан воды не нальешь. Это один из основополагающих принципов любых перемен. Невозможно кардинально изменить жизнь и переписать историю на своем листе, если действовать исходя из неразобранного багажа опыта.
Десять качеств успешных людей
Карьера
Многие бизнесмены и знаменитости не владеют каким-либо специальным образованием в сфере своей занятости, они просто с самого начала были уверены в собственных начинаниях и шли к этому.
Десять правил успешного человека от мировых психологов Восемь ошибок при открытии своего дела Тринадцать полезных советов для убедительной речи Простой и честный мануал для тех, кто хочет добиться успеха в работе  Ваш успех - порядок в голове 
Как развить самодисциплину? Пять мощных способов
Как развить самодисциплину? Пять мощных способов
Ресурсы
Вы можете развить самодисциплину подобно тому, как вы увеличиваете свою мышечную массу. Пусть пройдёт не одна неделя и не один месяц но, вы, в конечном итоге, добьётесь значительного прогресса.
Рынок жилищного строительства России: кризис пройден - впереди рост?
Рынок жилищного строительства России: кризис пройден - впереди рост?
Недвижимость
Общее снижение объемов жилищного строительства в России, ожидаемое по итогам 2017 года, нельзя назвать критическим: после прохождение «дна» кризиса, отрасль начала восстанавливаться.