Казалось бы, что может быть выгоднее сдачи московской квартиры в аренду? При таком раскладе можно и не работать - около 25 тыс. руб. в месяц всегда будут гарантированы. Но, как рассказали специалисты Bigness.ru, данный вид бизнеса приносит доход только в том случае, если предназначенное для сдачи жилье досталось арендодателям бесплатно...

Сдача в аренду квартир остается по-прежнему низкодоходным бизнесом с точки зрения инвесторов. Основной причинной его массовости (в Москве сдается в аренду около 700 тыс. квартир), является то, что большая часть жилых помещений досталась арендодателям бесплатно (в ходе приватизации жилья), и они могут получать от своих излишков жилья регулярный, гарантированный и скрытый от государства доход. Такой способ сохранения капитала большей части квартировладельцев кажется более понятным и спокойным, чем фондовый рынок, крупные банковские вклады (стоимость квартир гораздо выше гарантированных государством в рамках страхования вкладов сумм), вложения в бизнес  и тому подобное.

Впрочем, до кризиса инвесторы активно вкладывали деньги в жилье и затем сдавали его в аренду. Однако, доходность от самой аренды составляла лишь малую толику общей доходности от вложений в жилье. Высокая комбинированная доходность достигалась за счет галопирующего роста цен на жилье в стране. Сейчас, в период стагнации цен на жилье, этот рынок жилья стал менее привлекательным для инвесторов.

На примере нескольких типовых случаев эксперты ГдеЭтотДом.РУ рассмотрели доходность от инвестиций в сдачу квартир в аренду в городе Москве. При этом учитывалась как доходная часть - ежемесячные арендные платежи, так и расходная - квартирная плата, страховка, налоги, расходы на поддержание квартиры в состоянии соответствующем классу (эконом-класс, комфорт-класс, бизнес-класс, элитный).

Во всех пяти рассмотренных случаях доходность от сдачи в аренду объектов, купленных по рыночной цене (по состоянию на август 2010 года), приведенных в состояние соответствующее статусу объекта и сдающихся по рыночным ставкам (на август 2010) года составила 4% годовых или чуть более. Такая доходность в 2 раза ниже средних ставок по банковским депозитам в рублях.

Для анализа доходности инвестиций в арендный бизнес  на рынке жилья были взяты пять типов объектов - начиная от простой комнаты, в панельном доме на окраине и заканчивая элитной квартирой на Бульварном кольце.  Доходность от сдачи в аренду комнаты, купленной на окраине города, с проведенным в ней после покупки косметическим ремонтом составила 4,2% годовых. Доходность от сдачи в аренду однокомнатной квартиры на окраине города без проведения ремонта (эконом-класс) составила 4,0% годовых. Если в такой же квартире провести косметический ремонт и оснастить ее минимумом современной мебели и бытовой техники (комфорт-класс), то доходность подрастет до 4,2% годовых. Однокомнатная квартира улучшенной планировки в пределах четвертого транспортного кольца, доведенная после покупки до состояния бизнес-класса даст доходность в 4,2% годовых.  И, наконец, доходность от просторной квартиры на 150 квадратных метров на Бульварном кольце, доведенной до состояния элитного класса составит 4,3% годовых.

Несмотря на огромную разницу в валовом доходе от сдачи в аренду простой комнаты (120 тыс. руб. в год) и элитной квартиры (2,64 млн. руб.) доходность от вложений будет одинаковая, отмечают эксперты ГдеЭтотДом.РУ.

«Крупный инвестор для получения от свободного капитала доходности чуть более 4% годовых может прикупить или пару дюжин комнат по 2 млн. руб., или десяток типовых квартир в панельных домах по 4,3 млн. рублей или одну элитную квартиру за 45 млн. руб.   И вряд ли ситуация с низкой доходностью инвестиций в аренду жилья в Москве измениться: профессиональным инвесторам противостоят сотни тысяч частных арендодателей, получивших свои квартиры бесплатно и имеющих поэтому широкие резервы для демпинга», - говорят они.