Ипотека сдержит цены на жилье?

Восстановление ипотечного кредитования необязательно повлечет рост стоимости квадратного метра. Ведь вздутие пузыря на рынке недвижимости было связано, среди прочего, с особенностями банковских программ кредитования. Низкие, а то и нулевые первоначальные взносы выводили на рынок отряды условно платежеспособных клиентов, что подстегивало рост цен.

До кризиса ипотечные программы постепенно становились просто безумными, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». В некоторых банках размер первоначального взноса опускали до ноля. Тем самым, кредиты могли получить люди, не накопившие вообще ни копейки.

Значение имеет не только первоначальный взнос, но и его размер. Например, при наличии у потенциального заемщика $100 000, и банки определяют минимальный первоначальный взнос в 30%. Таким образом, человек может купить квартиру за $333 000. Однако если банк в той же ситуации готов выдать деньги после внесения первоначального взноса в 10%, то для заемщика доступно жилье стоимостью в $1 млн.

Таким образом, возникает категория покупателей, которая оперирует значительными суммами, которые к тому же не обоснованы реальным ростом из доходов или наличием накоплений. А это - первый шаг на пути резкого роста цен на недвижимость, утверждают эксперты. Рынок в лице продавцов не особо озабочен реальным положением дел. Для них это желанный сигнал для повышения цен, ведь растет и спрос, пусть и не имеющий реальной базы.

Неадекватно росли и сроки кредитования. С начальных десяти лет (что, может быть, действительно было недостаточным) они увеличились до 30-40 лет. Такая излишне либеральная ипотека, становившаяся похожей на бездумную раздачу денег ради премий за объемы выданных кредитов, и подстегивала рост цен на недвижимость, отмечают специалисты аналитического центра www.irn.ru.

В конце 2006 года, когда темпы роста цен на жилую недвижимость перестали расти, специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» пытались понять, почему стоимость жилого квадратного метра в столице замерла именно на отметке около $4.000. Рынок остановился потому, что именно на этой отметке цены на квартиры в Москве оказались неподъемными для основной массы среднего класса с доходами порядка $2.000 в месяц на человека при существовавших тогда условиях ипотеки.

На стагнацию 2007 года банки ответили новой либерализацией условий выдачи кредитов. Тогда и появилась ипотека с нулевым начальным взносом. Вброс покупателей с заемными деньгами спровоцировал новую волну удорожания жилья в конце 2007 - первой половине 2008 годов. В предельном варианте ситуацию с раздачей ипотечных кредитов направо и налево мы видим на примере sub-prime кредитов на покупку недвижимости в США, которые до сих пор не оправились от этого удара.

Но теперь политика банков в сфере ипотечного кредитования будет куда жестче, осторожнее и осмотрительнее, считают эксперты. С другой стороны, и заемщики, которые в условиях кризиса испытали на себе все превратности судьбы и оценили тяжесть регулярных платежей по ипотеке в условиях падения доходов, показали всем остальным, что не следует торопиться влезать в долги на любых условиях.

Семья из трех человек, двое работающих с общим ежемесячным доходом в 100 000-120 000 руб. может себе позволить выплачивать по кредиту примерно 50 000 руб. в месяц. Исходя из «классических» условий ипотеки: 30% начальный взнос, ставка 12% годовых, срок - 20 лет, такая семья может позволить себе типовую двухкомнатную квартиру примерно за 6,5 млн. руб. (тогда ежемесячный платеж как раз и составит порядка 50 000 руб. в месяц), приводят пример аналитики аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Правда, средняя ставка ставка по кредитам на покупку квартир в московских новостройках составляет 15-16%.

На вторичном рынке жилья площадь среднестатистической типовой «двушки» составляет порядка 54 кв.м., то есть эта цена соответствует примерно 120 тыс. руб. за метр. Примерно до этого уровня и упали цены после кризиса. По мере оживления ситуации за последние месяцы они слегка подросли примерно до 140 тыс. руб., однако с началом лета стоимость жилья снова стала сползать вниз и в рублях, и в долларах.

Массовые инвестиционные покупки ушли в прошлое и сейчас рынок определяют люди, покупающие для себя. Рост цен возможен только вместе с ростом доходов населения. Новую волну агрессивного ажиотажного подорожания может спровоцировать возврат к неадекватной, излишне либеральной ипотеке.

Между тем, рынок ипотеки начинает разогреваться. По данным ЦБ РФ, в I квартале 2010 года россиянам выдано 40,4 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 48,9 млрд руб. По сравнению с сопоставимым периодом 2009 года объем кредитов вырос в 2,14 раза в количественном выражении, и в 1,97 раза - в денежном. 

Виталий Сальник
Ведьма Алена Полынь: Магия поможет стать успешным в своем деле
Ведьма Алена Полынь: Магия поможет стать успешным в своем деле
Карьера
Одна из известнейших ведьм современности, консультирующая политиков и предпринимателей, Алена Полынь рассказала о тайнах успешного бизнеса. Она поделилась своим знанием того, как использовать магические силы для реализации своих планов и желаний и как магия поможет обрести финансовое благополучие.
Рейтинг "качества" от "Росконтроля" продается за 1 млн рублей
Рейтинг  качества  от  Росконтроля  продается за 1 млн рублей
Правила игры
Свой знак качества "Росконтроль" продает любому производителю, готовому заплатить 1 миллион рублей. Тот, кто не готов платить деньги может поплатиться репутацией. А владеют этим бизнесом люди с сомнительными "историями успеха".
Как ростовский агрохолдинг убивает село
Как ростовский агрохолдинг убивает село
Производство Аграрный сектор
"Правда.Ру" опубликовала новость о странных вещах, происходящих в Краснодарском крае и касающихся фермерских хозяйств.
Дольщики ЖК «Высокие жаворонки» снова идут в суд
Дольщики ЖК «Высокие жаворонки» снова идут в суд
Недвижимость
Дольщики недостроенного жилого комплекса «Высокие жаворонки» завтра рискуют столкнуться с новым обманом - на сей раз речь о судебном слушании по двум искам.
Обнуление и генеральная уборка своей жизни
Обнуление и генеральная уборка своей жизни
Правила игры
 В полный стакан воды не нальешь. Это один из основополагающих принципов любых перемен. Невозможно кардинально изменить жизнь и переписать историю на своем листе, если действовать исходя из неразобранного багажа опыта.
Десять качеств успешных людей
Карьера
Многие бизнесмены и знаменитости не владеют каким-либо специальным образованием в сфере своей занятости, они просто с самого начала были уверены в собственных начинаниях и шли к этому.
Десять правил успешного человека от мировых психологов Восемь ошибок при открытии своего дела Тринадцать полезных советов для убедительной речи Простой и честный мануал для тех, кто хочет добиться успеха в работе  Ваш успех - порядок в голове 
Как развить самодисциплину? Пять мощных способов
Как развить самодисциплину? Пять мощных способов
Ресурсы
Вы можете развить самодисциплину подобно тому, как вы увеличиваете свою мышечную массу. Пусть пройдёт не одна неделя и не один месяц но, вы, в конечном итоге, добьётесь значительного прогресса.
Рынок жилищного строительства России: кризис пройден - впереди рост?
Рынок жилищного строительства России: кризис пройден - впереди рост?
Недвижимость
Общее снижение объемов жилищного строительства в России, ожидаемое по итогам 2017 года, нельзя назвать критическим: после прохождение «дна» кризиса, отрасль начала восстанавливаться.