новостиС начала острой фазы кризиса минуло уже почти два года. Платежеспособный спрос постепенно восстанавливается, но цены на рынке остаются стабильными, хотя в последние месяцы отмечается незначительный рост. Вместе с тем, никакого дефицита на рынке жилья, пугая которым риэлторы пытались создать ажиотаж на рынке, в действительности не наблюдается.
По данным аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ, большую часть 2009 года цены на новостройки снижались или оставались стабильными. Первые обновления ценников в сторону повышения были отмечены в сентябре-октябре прошлого года, когда ряд застройщиков начали осторожно увеличивать цены на некоторые объекты по мере их реального строительства.
Ключевыми причинами роста аналитики называют медленное восстановление платежеспособного спроса, а также возобновление ипотечного кредитования новостроек. Определенный эффект дала компания застройщиков и агентств недвижимости по нагнетанию ажиотажа на рынке (основной лозунг «успейте купить сейчас, завтра будет дороже»).
Говорить о дефиците новостроек вряд ли справедливо, отмечают эксперты. Сейчас и активно предлагаются стартовавшие в кризис проекты, и возобновилось строительство на многих замороженных объектах. Даже в пределах МКАД в Москве еще достаточно земельных ресурсов для жилищного строительства, констатируют специалисты ГдеЭтотДом.РУ. Производственных зон (занятых автобазами и складами) хватит еще на десяток лет строительства новостроек. Если темпы освоения подобных площадок останутся такими же как в 2009 году, то тогда значительная часть реального (а не инвестиционного) спроса на объекты первичного рынка будет удовлетворена.
Резкое уменьшение числа инвестиционных сделок на рынке жилой столичной недвижимости также является одним из благоприятных следствий кризиса. По словам ведущего специалиста Аналитического центра ГдеЭтотДом.РУ Алексея Попова, кризис сделал столичную недвижимость из «единственно надежного» весьма рискованным активом, да и часть застройщиков сейчас выставляет весьма жесткие условия по переуступке прав на свои новостройки. Именно с этим и связано резкое уменьшение доли инвестиционных покупок.
Именно инвестиционные сделки разогнали рынок столичного жилья до заоблачных предкризисных высот: 30-40% инвестиционных покупок в городе, где сосредоточена значительная часть трудового потенциала нашей страны, было неразумно высоким показателем. Тогда господствовала уверенность в том, что недвижимость является единственным надежным активом. Способствовало развитию тенденции несовершенство нормативно-правовой базы.
Несмотря на реальные или иллюзорные признаки стабилизации на рынке, антикризисные концепции проектов по-прежнему являются востребованными. Застройщики весьма оперативно адаптировали свои проекты к новым условиям: произошло общее уменьшение площадей квартир, выросла доля 1- и 2-комнантных квартир, девелоперы отказались от некоторых инфраструктурных объектов и упростили отделку зон общего пользования. На рынке появились предложения «квартира с отделкой» как в панельных, так и в монолитных новостройках. Это повышает доступность жилья для широких слоев населения, что позитивно влияет на уровень спроса на рынке.
В настоящее время не совсем понятно как будет развиваться ситуация даже в ближайшие несколько месяцев. С одной стороны, цена квадратного метра на некоторых объектах уже близка к сопоставимым докризисным и сегодняшним ценам на вторичном рынке. Кроме того, к этому добавляется и непростая внешнеэкономическая конъюнктура (проблемы в еврозоне, возросшая волатильность валютных курсов и цен на нефть) и, то, что в марте-апреле на многих объектах были реализованы наиболее ликвидные квартиры, отмечают аналитики ГдеЭтотДом.РУ. В пользу возможного роста цен пока свидетельствует лишь интенсификация ипотечного кредитования.
