Депутаты «Единой России» внесли в Госдуму законопроект, подводящий под действие ФЗ-214 о долевом строительстве все сделки с участием физлиц по покупке жилья в новостройках. Это законопроект уже вызвал резкую негативную реакцию со стороны девелоперов. Насколько необходимы реформы в период, когда строительный комплекс испытывает тяжелые последствия кризиса ликвидности, пытался разобраться Bigness.ru.

В ответ на законодательную инициативу единоросов Национальная ассоциация девелопмента (НАД) написала развернутое письмо, в котором заявила, что поправки, подготовленные представителями «Единой России», в их теперешнем виде неприемлемы для рынка.

По данным агентства IRN (Индикатор рынка недвижимости), в настоящее время порядка 90% всех сделок на первичном рынке совершается в обход 214 ФЗ, так как он налагает очень большую ответственность на застройщика перед дольщиком.

Наиболее популярными «обходными схемами» являются: вексельная схема и договор предварительной купли-продажи.

Новый законопроект позволит подвести под действия закона № 214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» все финансовые схемы, которые используются застройщиками для привлечения средств покупателей на разных стадиях строительства дома. Кроме того, депутаты предлагают отменить НДС, который по 214 ФЗ обязан выплачивать застройщик с каждого заключенного договора.

Основные причины споров о 214 Законе заключены в ряде недоработок, выявившихся уже после вступления в силу вышеуказанного Закона, рассказал в интервью Bigness.ru гендиректор юридической фирмы «КМ Консалтинг» Константин Егоров. К.Егоров отметил прежде всего незащищенность покупателя этим законом.

Согласно сегодняшней версии 214 ФЗ, недобросовестный застройщик может не принимать в течение оговоренного законом срока платежи от дольщика, а затем расторгнуть договор, тем самым обеспечить себе финансирование строительных работ за счет последнего. Участник долевого строительства в такой ситуации практически лишен возможности доказать свою правоту.

Также К.Егоров отметил, что в Законе не доработаны вопросы поручительства как способа обеспечения исполнения обязательства по договору.
Кроме того, сложная схема взаимоотношений застройщика и участников долевого строительства, которая должна быть детально прописана в Договоре долевого участия в строительстве, усложняет разработку таких договоров и их государственную регистрацию.

Гендиректор Российского союза строителей (РСС) Михаил Викторов считает, что законодательство в сфере долевого строительства сегодня в первую очередь не отвечает интересам самих строительных компаний. «При использовании 214 ФЗ застройщиками по-прежнему применяются различные «серые» схемы, что препятствует нормальному развитию рыночных отношений между строителями и инвесторами», - отметил он. К сожалению, практика показывает, что закон о долевом участии в строительстве остается «неживым» – он не стимулирует и не защищает участников рынка, а вынуждает их искать новые схемы взаимодействия», констатировал М.Викторов.

Новый же законопроект предполагает в случае проведения застройщиком сделки с дольщиком в обход 214 ФЗ штрафовать девелопера на 1 млн руб., что по данным агентства IRN составляет порядка 5%-10% от средней суммы сделки.

При прочих равных условиях это не очень большая сумма, и при желании девелопер ее может существенно уменьшить, воспользовавшись коррупционными схемами, считают аналитики агентства.

Однако в условиях кризиса, когда у большинства участников рынка наблюдается тотальная нехватка денежных средств, новые правила могут усугубить и без того сложную ситуацию в строительном комплексе. Главным аргументом против работы по 214 ФЗ девелоперы называют отсутствие четких критериев, по которым дольщик может предъявить застройщику претензии.

В то же время ведущий эксперт риэлт-бюро Тактик & Практик Галина Васильченко считает, что недовольство строительных компаний вызвано прежде всего их не желанием строить «правильно». Для работы по 214-ФЗ продавцам жилья надо получить массу разрешений, что, безусловно, вызывает их неудовольствие.

«Покупателей закон защищает очень хорошо», - уверена Г.Васильченко. Согласно Закону о долевом строительстве новый собственник даже получает пятилетнюю гарантию на квартиру. Иными словами, если в квартире обнаружится какая-то недоработка: поломка, трещина, застройщик обязан бесплатно все отремонтировать, рассказала Г.Васильченко.

Вероятнее всего, истина в спорах о 214-ФЗ находится где-то по середине. Необходимость реформы Закона очевидна, однако, в нынешней сложной ситуации к нововведения следует подходить с осторожностью.