Геннадий Стерник: ждать снижения стоимости жилья в Москве бессмысленно

Обвал рынка недвижимости не за горами. Цена квадратного метра уже показывает отрицательный рост, в частности, на жилье среднего и бизнес-класса. Такая тенденция будет складываться и дальше, уверен ряд аналитиков. Причин падения цен масса: недоступность квадратного метра, нестабильности финансовых рынков, высокие ипотечные ставки.

По данным аналитического отдела Бюро Недвижимости «Агент 002» в августе текущего года стоимость квадратного метра в новостройках эконом-класса Москвы снизилась на 0,7% до $4104. Предложение в этом сегменте увеличилось на 51,4%, что на фоне низких предыдущих показателей, составляет всего 100 квартир.

В бизнес-классе количество квартир увеличилось на 34,3%, средняя стоимость квадратного метра снизилась на 0,1% ($6523). В элитных новостройках квадратный метр потерял $231 и теперь его стоимость соответствует $17320, предложение увеличилось на 19,4%, передает издание «РБК-Недвижимость».

По данным «Аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ» средний уровень цен на жильё среднего и эконом классов снизился до 123,9 тыс. руб./кв.м (-2,3%) и 99,0 тыс. руб./кв.м (-9,3%) соответственно.

Между тем, по итогам августа средневзвешенная цена квартир в столичных новостройках в августе выросла на +4,1% и составила 189,7 тыс. руб./кв.м. С начала года квартиры в новостройках города в среднем подорожали на +26,9%, сообщают в АКЦ МИЭЛЬ.

За прошедший месяц цены в новостройках по административным округам менялись по-разному: максимальный прирост относительно июля отмечен в ЗАО (+13,9%), в ЮАО зафиксировано снижение цены на 4,6%. Самая высокая цена традиционно зафиксирована в ЦАО – 386,2 тыс. руб./кв. м. Самое низкое значение цены предложения отмечено в ЮАО – 130,6 тыс. руб./кв. м.

Эксперты напоминают, что средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке в сегменте экономкласса снизилась до $5667. Таким образом, квадратный метр потерял 1,7% или $96. В бизнесклассе средняя стоимость квадрата также снизилась на 0,4% и составляет $8754 (- $29). Единственным сегментом, который пока не затрагивает общая тенденция, остается элитное жилье. Здесь квадратный метр вырос до отметки 16008 (+ $45).

По мнению аналитиков интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru, есть все предпосылки для отката цен назад в сегменте «недорогого» жилья. Там называют четыре основные причины складывающейся ситуации.

Во-первых, рынок оторвался от реального покупателя. Месячный доход сегодняшнего покупателя однокомнатной типовой столичной квартиры в старом фонде должен составлять порядка $7000. Только в этом случае он сможет вступить в ипотеку на 30 лет.

Во-вторых, продавцы выставят на рынок «припасенные квартиры». Многие из них просто пережидали период роста цен и придерживали жилье, давно уже предназначенное на продажу. Кроме того, инвесторы, вложившие деньги в метры, начнут их продавать, чтобы вернуться на фондовый рынок. Наконец, бизнесмены, которым будет трудно взять кредиты на развитие бизнеса, могут тоже продать «дополнительные квартиры».

В-третьих, инвесторы вполне могут обратить внимание на другие сегменты рынка недвижимости – коммерческий, земельный, где можно хорошо заработать. Или на другие географические точки: заграницу и регионы России.

В-четвертых, ипотека становится все менее доступной. Здесь, по мнению аналитиков, начинает действовать «обратный закон». Как известно, что доступная ипотека – катализатор роста цен. Между тем, С 15 сентября Ассоциация ипотечного жилищного кредитования ужесточила (АИЖК) правила рефинансирования кредитов банкам. В новых условиях получить кредит в АИЖК будет гораздо дороже, что отразится на ипотечных ставках конечных потребителей.

Читайте также: Полураспад полудоступного жилья

Эксперты Metrinfo.Ru добавляют к выше перечисленным факторам временные: снижение цен на нефть и отток иностранных инвестиций. На их взгляд, они повлияют не лучшим образом на доходы бизнесменов, – основных на сегодня покупателей столичной недвижимости.

По мнению ведущего аналитика БН «Агент 002» Татьяны Макеевой, «разворот рынка и постепенное снижение цен в массовых сегментах, заставляет многих частных инвесторов пересмотреть стратегию поведения. В этих условиях увеличивается доля выставленных на продажу инвестиционных квартир, что в свою очередь оказывает давление на стоимость квадратного метра. С учетом сохранения данной ценовой динамики, следует ожидать дальнейшей коррекции цен “вниз” и насыщения предложения во всех сегментах рынка».

Между тем, мнение гендиректора АКЦ МИЭЛЬ Владислава Луцкова расходится с прогнозами коллег из БН «Агент 002»: «В августе на рынке новостроек Москвы зафиксирован максимальный прирост цен за летний период, что связано с изменением структуры предложения – растет доля предложений новостроек высокого класса качества, вытесняя более дешевое жилье за пределы МКАД. При этом объем предложения за прошедший месяц снизился на 1,7%. По нашей оценке до конца года продолжится тенденция сокращения объемов предложения. Несмотря на внешние условия, оказывающие негативное влияние на рынок, данный фактор не позволит ценам в новостройках столицы снижаться», – считает он.

С ним соглашается и собеседник Bigness.ru, главный аналитик Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник: « Такие малые колебания за неделю – это не снижение, эти данные находятся в пределах статистической погрешности. Разные темпы роста-снижения в различных сегментах – это устойчивая закономерность рынка, которую мы наблюдаем по крайней мере с 2001 года: при растущем рынке в первую очередь начинают расти более дешевые сегменты и происходит “консолидация трендов”, то есть, графики сближаются, при переходе к стабилизации в первую очередь перестают расти и могут даже несколько понижаться в этих же сегментах, то есть, происходит “расслоение трендов”», – констатирует наш эксперт.

По его словам, данные, которые приводит аналитик БН «Агент 002», не совсем корректны, так как приведены в долларах. «Рост цен при пересчете в доллары существенно замедлился и даже остановился. Но учтите, что рынок Москвы в этом году дедолларизировался, то есть, цены начали выставляться в рублях. Пересчет в доллары в условиях растущего курса приводит к понижению долларовых цен, если рублевые стабильны, или к замедлению роста долларовых цен, если рублевые растут. Так что не верьте всем этим выкладкам», – советует Г.Стерник.

Стабилизация приближается (хоть в рублях, хоть в долларах), добавляет он. Это означает возможность непродолжительного и незначительного понижения цен в отдельных сегментах и даже в среднем по рынку. Ничего удивительного – в циклическом развитии рынка наступила стадия стабилизации.

Что касается прогнозов падения цен на недвижимость в перспективе, аналитик Российской гильдии риэлторов отвечает так: «Из прогнозированного мной на этот год роста стоимости квадратного метра в 50-55% уже реализовалось 36-37%. Причем, прогноз давался на первые полгода 30-35% и на вторые – замедление роста. За счет перелома тенденции курса доллара (если она окажется устойчивой) фактические цены, возможно, не доберут 10-15% от моего прогноза, но пока он не требует корректировки», – напоминает он.

Так что, ждать, что стоимость квартир в Москве снизится до конца года – дело неблагодарное и абсолютно бессмысленное, заключает специалист.


Наталья Трефилова
Код для вставки в блог
Версия для печати  Версия для печати

Ведьма Алена Полынь: Магия поможет стать успешным в своем деле
Ведьма Алена Полынь: Магия поможет стать успешным в своем деле
Карьера
Одна из известнейших ведьм современности, консультирующая политиков и предпринимателей, Алена Полынь рассказала о тайнах успешного бизнеса. Она поделилась своим знанием того, как использовать магические силы для реализации своих планов и желаний и как магия поможет обрести финансовое благополучие.
Рейтинг "качества" от "Росконтроля" продается за 1 млн рублей
Рейтинг  качества  от  Росконтроля  продается за 1 млн рублей
Правила игры
Свой знак качества "Росконтроль" продает любому производителю, готовому заплатить 1 миллион рублей. Тот, кто не готов платить деньги может поплатиться репутацией. А владеют этим бизнесом люди с сомнительными "историями успеха".
Как ростовский агрохолдинг убивает село
Как ростовский агрохолдинг убивает село
Производство Аграрный сектор
"Правда.Ру" опубликовала новость о странных вещах, происходящих в Краснодарском крае и касающихся фермерских хозяйств.
Дольщики ЖК «Высокие жаворонки» снова идут в суд
Дольщики ЖК «Высокие жаворонки» снова идут в суд
Недвижимость
Дольщики недостроенного жилого комплекса «Высокие жаворонки» завтра рискуют столкнуться с новым обманом - на сей раз речь о судебном слушании по двум искам.
Обнуление и генеральная уборка своей жизни
Обнуление и генеральная уборка своей жизни
Правила игры
 В полный стакан воды не нальешь. Это один из основополагающих принципов любых перемен. Невозможно кардинально изменить жизнь и переписать историю на своем листе, если действовать исходя из неразобранного багажа опыта.
Десять качеств успешных людей
Карьера
Многие бизнесмены и знаменитости не владеют каким-либо специальным образованием в сфере своей занятости, они просто с самого начала были уверены в собственных начинаниях и шли к этому.
Десять правил успешного человека от мировых психологов Восемь ошибок при открытии своего дела Тринадцать полезных советов для убедительной речи Простой и честный мануал для тех, кто хочет добиться успеха в работе  Ваш успех - порядок в голове 
Золотые правила рынка услуг
Рынок услуг
Если вы не пытаетесь претендовать на длительные отношения с вашим клиентом, то вы теряете на этом деньги.
Бизнес-идея: Летнее кафе шатер Идея пассивного дохода: выращиваем фундук Бизнес-план: Выращивание редиса в теплицах Бизнес-план: Полировка автомобильных фар Разработка дизайна интерьера
Как развить самодисциплину? Пять мощных способов
Как развить самодисциплину? Пять мощных способов
Ресурсы
Вы можете развить самодисциплину подобно тому, как вы увеличиваете свою мышечную массу. Пусть пройдёт не одна неделя и не один месяц но, вы, в конечном итоге, добьётесь значительного прогресса.
Рынок жилищного строительства России: кризис пройден - впереди рост?
Рынок жилищного строительства России: кризис пройден - впереди рост?
Недвижимость
Общее снижение объемов жилищного строительства в России, ожидаемое по итогам 2017 года, нельзя назвать критическим: после прохождение «дна» кризиса, отрасль начала восстанавливаться.
Система Orphus