Чиновники не оставляют надежд раскачать ипотечное кредитование в России. Ипотека просто обязана стать основным и массовым способом приобретения жилья, однако у нас её объемы ничтожны. Да и на фоне мирового кредитного кризиса российская ипотека свернулась, как шагреневая кожа.

Министерство экономического развития открывает новые перспективы для российских банков в области ипотечного кредитования. На днях МЭРТ представил новую Концепцию развития ипотечного рынка, которую некоторые наблюдатели поспешили назвать «ипотечной революцией».

Ипотека по сценарию МЭРТа должна стать выгоднее и безопаснее для всех её участников – для приобретателя жилья, банка и государства.

Во-первых, Концепция предлагает заемщикам страховать свою ответственность перед кредиторами на случай невозврата кредита. Напомним, на сегодняшний день банки как правило требуют три вида страховки при заключении ипотечного договора: страхование титула (т.е. страховка на тот случай, если право собственности на квартиру будет оспорено, что часто случается в России), страхование жизни и здоровья заемщика, страхование от ущерба имуществу.

Новая страховка не сильно обременит заемщика, но резко повысит его надежность в глазах банка, сказал Bigness.ru один из разработчиков концепции, председатель Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев. «Там будут небольшие проценты, но зато человек, не имеющий первоначального взноса, застраховав часть кредита, фактически уменьшает отношение заемных средств к первоначальному взносу», - говорит эксперт. Таким образом заемщик может претендовать на более выгодные условия по кредиту, ведь сейчас на льготный процент могут претендовать лишь те, кто может заплатить высокий первоначальный взнос. Нужда в нем отпадет, когда соразмерную сумму кредита можно будет просто учесть в страховке.

По словам Пономарева, страховать надо будет сумму до 20-30% от кредита, то есть заемщику это будет стоить 0,2-0,3% от суммы.

Отметим также что такая страховка должна в целом «застраховать» ипотечный рынок от кризисов, подобных тому, что происходит в США. В настоящее время относительная надежность (обеспеченность) ипотечных кредитов зиждется на удорожании недвижимость. Однако как только рост цен сменится спадом, обеспеченность кредитов резко упадет, что может сделать банковскую систему менее устойчивой к невозвратам кредитов. Это – американский сценарий, от которого, видимо, стремятся застраховаться в МЭРТ.

Кроме того, в министерстве настроены изменить оценку рисков ипотечных кредитов. Сейчас для расчета норматива достаточности капитала банк должен формировать 100% резерва под возможные потери по ипотечным кредитам. Минэкономразвития предлагает существенно снизить (до 50%) резервы для надежных кредитов, например, обеспеченных большой суммой залога. Это высвободит для банкиров дополнительные ресурсы, да и вообще повысит для них привлекательность ипотеки на фоне других кредитных продуктов. То есть банки будут сами заинтересованы в расширении портфеля ипотечных кредитов.

Предложение МЭРТа нельзя не признать логичным. «Недвижимость уже является, по сути, резервом, для чего еще резерв», - вопрошает Пономарев. Со сниженным резервированием банки смогут выдавать больше кредитов, считает эксперт.

Создание здорового и динамичного рынка ипотеки немыслимо без создания реально работающих инструментов для рефинансирования кредитов. Выдавая кредиты на 15-25 лет, банкам приходится в дальнейшем многократно перезанимать эти деньги на более короткие сроки. Полноценного рынка ипотечных ценных бумаг, которые решают эту проблему, в России не будет до тех пор, пока единственным гарантом по всем выпускаемым ипотечным бумагам в стране будет полугосударственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Тем более это агентство с начала года в два раза сократило объем выкупа ипотечных долгов.

МЭРТ предлагает делегировать полномочия по гарантированию ипотечных кредитов и коммерческим банкам – на том основании, что риски не должны быть сконцентрированы на одной структуре. По мнению МЭРТ, такими гарантами могут выступать банки, имеющие рейтинг не ниже В+ по международной шкале.

Впрочем, наряду с позитивными для банкиров моментами, концепция по развитию ипотечного рынка предусматривает и усиление контроля за кредитными учреждениями. В частности, чиновники МЭРТ хотели бы видеть в отчетности банков не только данные об объеме предоставленных кредитов и процентных ставках по ним, но и информацию о просроченных и досрочно погашенных кредитах.

Сегодня банк предоставляет такую информацию только по дополнительному запросу ЦБ. По мнению собеседника Bigness.ru, «это абсолютно правильная мера. Аналитикам будет легче оценивать ипотечные риски».

В целом, Пономарев высоко оценивает предложение министерства, однако он не уверен, что эти меры достаточны для развития рынка ипотечного кредитования. «На сегодня нужен комплекс мер, который не только стимулирует выдачу ипотечных кредитов, но и рефинансирование кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты. Оба процесса простимулировать в равной степени ими нельзя», - говорит он, отмечая, что «те меры, которые перечислены, направлены на увеличение количества ипотечных кредитов».

По его мнению, в комплекс мер стоило бы включить ломбардные списки банков, «как источник длинных денег». В качестве другого источника «длинных денег» Пономарев видит Пенсионный фонд. Сейчас же говорить о снижении процентных ставок невозможно ‑ ведь ставка привлеченных денег достаточно высокая.