новостиВ столице спрос на небольшие по площади офисы заметно превышает предложение, сообщают аналитики ГдеЭтотДом.РУ. Собственникам гораздо удобнее сдавать большие площади одному арендатору, чем множеству небольших компаний. Эксперты утверждают, что не большие офисные помещения такого типа в ближайшем будущем и вовсе будут вытеснены новыми форматами.
В целом, доля небольших по площади офисов(до 30 квадратных метров) занимает не более 10% рынка офисной недвижимости. «С кризисом доля подобных помещений несколько увеличилась за счет предоставления в аренду офисов «малой нарезки», ранее сдаваемых в более крупном формате, - рассказывает директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar Маргарита Трофимова. - В кризис число невостребованных офисов существенно возросло, причем не только за счет снижения непосредственно спроса со стороны арендаторов, но и за счет резкого роста предложения в нововведенных комплексах».
Основная масса предложений по большей части сосредоточены в зданиях класса С - это бывшие здания НИИ, различные институты, особняки, небольшие административные учреждения, а так же различных встроенно-пристроенные помещения. «В зданиях класса В такие маленькие офисы либо не встречаются, либо встречаются крайне редко, - поясняет директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко. - А в зданиях класса А офисов такой площади не бывает».
Основную долю спроса на такие объекты формируют юридические компании, нотариальные конторы, ИЧП - компании, число постоянных работников которых не превышает 5- 6 человек. «Основной интерес для мелких арендаторов представляют помещения с выполненной отделкой, готовые к моментальному въезду», - рассказывает руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor InternationalОльга Павлик. А таких помещений на рынке не хватает, вот почему, на сегодняшний день спрос заметно превышает предложение.
Причин тому несколько. Во-первых, не во всех объектах есть возможность нарезки на блоки менее 100 квадратных метров. А, во-вторых, немногие собственники готовы работать с большим количеством мелких арендаторов, отдавая предпочтение более крупным. «Хотя зачастую стратегия, предусматривающая мелкую нарезку, может быть более эффективной, поскольку объект таким образом заполняется быстрее, чем при сдаче более крупными блоками», - считает Ольга Павлик.
Действительно, если рассматривать площади в одном здании, то ставки будут, скорее всего, одинаковыми - в среднем $300-350 за квадратный метр в год. Однако скидка при аренде соответствующих помещений большей площади составляет порядка 15-20%, напоминает Маргарита Трофимова.
«Что касается выкупа - то крайне редко на рынке бывают такие предложения. Чаще всего все же продаются блоки по 100-150 квадратных метров», - считает Юрий Тараненко. В настоящее время предложений о продаже небольших по площади офисов (до 30 квадратных метров) немного, в основном это встроено-пристроенные помещения. Более распространены предложения о продаже блоков от 200 квадратных метров.
В ближайшее время ситуация вряд ли претерпит значительные изменения. Реализация небольших блоков по-прежнему будет характерна для наименее качественных объектов. «Вообще, у класса С перспектив мало: он не очень удобен, малоинтересен, с каждым годом их привлекательность снижается. - размышляет Юрий Тараненко. -Вообще, офисные помещения класса С постепенно будут уходить с рынка коммерческой недвижимости».
Но, как отмечают эксперты, если будет уходить один формат, то на смену ему обязательно придет другой. В последнее время в подобных случаях альтернативой небольшим офисам становятся co-working центры, сдающие в аренду оборудованные рабочие места. В таких центрах офисное пространство делится на рабочие места, которые сдаются в аренду на краткосрочный период. В Москве на сегодняшний день подобные офисы есть даже в бизнес-центрах класса А (например, ММДЦ Москва-Сити, БЦ Citydel, Смоленский пассаж и др.).
Арендные ставки в таких форматах варьируются от 7 до 10 тыс. руб. В наиболее качественных местах эта сумма может составлять порядка 30 тыс. руб. «Подобный формат очень популярен в США среди начинающих предпринимателей и людей свободных профессий, которым не выгодно, да и не нужно арендовать классический офис», - считает генеральный директор KR Properties Сергей Калинин.
Среди новых форматов на рынке не больших офисов можно отметить так называемые «лофт-бюро» - это мини-кабинеты со всеми сервисами по 30 квадратных метров на четыре рабочих места. «До конца года предложения в этом формате появятся на «Даниловской мануфактуре». А потом и в других офисных центрах. Стоимость таких офисов будет составлять около $600 за квадратный метр в год», - обещает Сергей Калинин.
Вместе с тем, игроки рынка утверждают, что ниша аренды не больших офисов сейчас практически свободна - для риэлтора большой офис найти проще, а комиссия за его услуги традиционно привязывается к площади офиса. Поэтому те компании, которые будут работать с небольшими площадями, окажутся в весьма выигрышном положении. А пока небольшим компаниям приходится искать офис самостоятельно, используя традиционные методы - газеты, интернет или просто знакомые, отмечают эксперты ГдеЭтотДом.РУ.
