новостиЭксперты компании Penny Lane Realty подвели итоги летних месяцев на рынке коммерческой недвижимости. Летний спад активности здесь наступил точно по расписанию - в августе. Таким образом, ни аномальная жара, ни смог не оказали сколь-нибудь значимого влияния на сделки по продаже и аренде офисов, торговых центров и складских помещений. Арендаторы стойко пережили все катаклизмы этого лета - каких-либо специальных заявок на переезд из-за жары в компанию не поступило.
Рынок торговой недвижимости
Спрос
В августе ритейлеры традиционно фиксируют снижение продаж из-за сезона отпусков. В этом году из-за жары и смога стало меньше посетителей торговых центров уже в июле: одна часть москвичей уехала, другая же постаралась максимально избавить себя от посещения улицы. Но на активности делового сообщества погода не сильно сказалась. Весеннее-летний период показал стабильно растущий спрос на торговые помещения. Несмотря на жару и смог, на просмотр действительно интересных и стоящих объектов выстраивались очереди из потенциальных арендаторов.
«В летние месяцы мы закрыли ряд знаковых сделок, - рассказывает Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Среди них: аренда 3 200 квадратных метров компанией Smart Value Retail помещения на Сущевском валу для нового супермаркета «Оливье», аренда 600 квадратных метров на Петровке для первого в России мультибрендового бутика Tourbillon компании Swatch Group и 443 квадратных метров на Кутузовском проспекте для салона эксклюзивной оптики «Еврооптика».
Также среди наиболее интересных тенденций этого лета стоит отметить плавный переход к укрупнению торговых форматов со стороны ведущих ритейлеров. В частности, такие компании, как Media Markt, «Ашан», Х5, О'кей, Real, «Вестер», Castorama, OBI сейчас смотрят площадки для размещения гипермаркетов в Подмосковье и городах-миллионниках.
Предложение
Летом прирост предложения состоялся благодаря одному торговому центру - Vegas общей площадью 390 000 квадратных метров. До конца года запланировано открытие торговых центров Mall of Russia, «Гагаринский», «Ключевой», «Военторг», что увеличит объем вакантных площадей примерно на 500 000 квадратных метров. Стоит отметить, что первые три из вышеперечисленных ТЦ (Mall of Russia, «Гагаринский», «Ключевой») планировались к открытию еще в 2009 году, но, так как объекты строились на заемные средства, из-за кризиса их финансирование было приостановлено. Банки либо отказывались кредитовать, либо предлагали деньги по неподъемно высоким ставкам.
Цены
Динамика ставок аренды по площадям в торговых центрах в летние месяцы была без существенных колебаний и составила для якорных арендаторов - $110-320 за кв. метр в год, для развлекательной зоны - $120-200 за квадратный метр в год, для торговой галереи - $500-1000 за квадратный метр в год. Незначительный рост был зафиксирован в сегменте стрит-ритейла, преимущественно за счет ведущих торговых улиц: Столешникова переулка (уровень ставок $5 000-10 000 за квадратный метр в год), улиц Петровка ($2 000-5 000 за квадратный метр в год), Тверская ($2 000-8 000 за квадратный метр в год), Кузнецкий Мост ($2 000-7 000 за квадратный метр в год), Третьяковского проезда ($2 000-7 000 за квадратный метр в год). Дальнейший рост ставок в размере 5-10% состоится ближе к концу года.
Рынок офисной недвижимости
Спрос
В летние месяцы серьезных изменений в спросе на офисные помещения не произошло: как и в начале года, арендаторы и покупатели интересуются небольшими площадями от 200 до 500 квадратных метров, в пределах ТТК, с отделкой. На офисы, расположенные на окраинах, вдали от метро или на бывшие заводские помещения, переделанные под офисы, спрос незначительный. Их «звездный час» придет ближе к концу года, когда на рынке будет серьезный дефицит высококачественной недвижимости.
Предложение
Летом уровень вакантных площадей в столичных офисных центрах, по-прежнему, продолжал снижаться, хотя и меньшими темпами. Сурового дефицита на рынке пока не ощущается, но если в прошлом году можно было выбрать в среднем из 30 доступных предложений, то сейчас - только из 8-10. А к 2011 году, судя по динамике, количество вариантов может снизиться до 2-3 предложений. В первую очередь дефицит коснется офисных помещений с отделкой до 500 квадратных метров.
Цены
В результате летнего спада активности ставки на некоторые офисы в бизнес центрах класса А и В снизились примерно на 5% и составили $700-950 за кв. метр в год на офисные площади класса А и $450-650 за квадратный метр в год на В класс. Цены продаж зафиксировались на уровне $3 500-8 000 за квадратный метр (А класс) и $2 500-4 000 за квадратный метр (В класс).
Собственники помещений shell-and-core - все еще наименее востребованных площадей - готовы прописывать в договоре фиксированную ставку аренды, если будущий арендатор подписывает договор на длительный срок и готов сделать отделку.
Что же касается наиболее ликвидных помещений, то сейчас собственники имеют возможность мягко диктовать арендаторам свои условия. «Таким образом, рынок офисной недвижимости в настоящее время пока еще не рынок арендодателя, но уже и не монополизированный рынок арендатора, - резюмирует Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Арендаторы, в свою очередь, вынуждены соглашаться на более жесткие условия и более высокие ставки, по сравнению с теми, что были год назад». Согласно прогнозам, за счет снижения ликвидного и конкурентоспособного предложения и прогнозируемого появления дефицита, в некоторых сегментах цены вырастут приблизительно на 10% до конца этого года.
Рынок складской недвижимости
Спрос
Лето не принесло каких-либо существенных изменений в спросе со стороны игроков складского рынка. Оптимизируя расходы, компании все еще откладывают реализацию планов по покупке или аренде складских площадей, либо отказываются от услуг посредников. По-прежнему, больше всех востребованы складские помещения от 500 до 3 000 квадратных метров, расположенные на юге и на севере столицы, что обусловлено близостью к аэропортам. На них приходится около 70% всех заявок. «Основной интерес на складские площади демонстрируют российские игроки, приобретающие недвижимость для себя, - говорит Игорь Казимов, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Penny Lane Realty. - Например, за это лето никому не удалось перебить «рекорд» Сбербанка, который в июне приобрел 50 000 квадратных метров в ТЛК Томилино».
Предложение
Предложения на складском рынке хватает. Наибольшее его количество сосредоточено на юге и юго-востоке столицы - 27% и 18% соответственно. Дефицит ощущается в первую очередь в арендаторах, а во вторую - в малом метраже (от 500 до 2 000 кв.метров в комплексах А и В класса). Дело в том, что конструктив этих зданий не предполагает деление на площади столь маленького размера.
Лето 2010 года не принесло рынку складской недвижимости заявлений о начале нового строительства или завершении начатых проектов. «Весь рынок в ожидании окончания года, когда будет завершено строительство логистических парков «PNK Чехов» и «Крёкшино», что повысит уровень вакантных площадей на 250 000 квадратных метров» - резюмирует Игорь Казимов, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости компании Penny Lane Realty.
Цены
Ставки аренды и цены продаж наиболее красноречиво демонстрируют затянувшуюся стагнацию на складском рынке - их значения минимальны, стабильны и соответствуют уровню 2006 года - $100-150 за квадратный метр в год на помещения, расположенные в черте города, и, $75-110 за кв. метр в год, расположенных за МКАД.
Цены продаж на объекты в черте города - $1500-2200 за квадратный метр, на объекты за МКАД - $900 - 1 200 за квадратный метр.
