Российское правительство решило активизировать создание жилищных кооперативов. Таким образом, власти пытаются поддержать строительный комплекс и удешевить жилье для граждан с помощью инициативности самих граждан. Если мера будет реализовываться «без коррупции», она может стать интересным инструментом на рынке недвижимости.

Идея воссоздания жилищных кооперативов витала в воздухе еще в 2004 году. Как пояснила в интервью Bigness.ru президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева, она обсуждалась в числе прочих во время работы над новым Жилищным кодексом Российской Федерации. Обсуждалась — но не была воплощена в жизнь, поскольку перед законодательной властью стояли другие важные задачи в сфере жилищного строительства. В первую очередь нужно было развивать рынок жилья, ведь ипотеки еще не было, земельные аукционы не проводились…

Возвращению к идее кооперации граждан, безусловно, «поспособствовал» и кризис, весьма болезненно сказавшийся на строительном комплексе. А кооперативы могут удешевить жилье для граждан, поскольку фактически выполняют функции девелоперов (привлекают финансирование, договариваются с подрядными организациями и пр.). Кроме того, создание кооперативов позволяет решить проблему рыночных рисков и для строителей — при такой форме строительства спрос и предложение оказываются «в одном флаконе».

Важным представляется вопрос о формах, в которых могут создаваться жилищные кооперативы. По словам Н. Косаревой, любые кооперативы являются объединениями граждан для совместного строительства и управления недвижимостью. Различаться они могут лишь с одной — главной — точки зрения: появляется ли у членов объединения право собственности на недвижимость и если да, то в какой момент.

Тем не менее Жилищный кодекс предусматривал только одну форму жилищного кооператива — жилищно-строительный кооператив открытого типа. Исправить положение поможет закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу малоэтажной жилищной застройки территорий», в котором определены базовые характеристики различных форм кооперативов и который Государственная Дума уже приняла в первом чтении.

Н. Косарева объяснила, что форма кооператива как нельзя лучше подходит именно для малоэтажной застройки, а также строительства и управления многоквартирными домами, поскольку и там и там возникают разные формы общего имущества. В многоквартирных домах это лестницы, крыша, подвалы. Если же речь идет о малоэтажной застройке, то общее имущество объединившихся граждан чаще всего включает и земельные участки, и дороги, и прочую общую инфраструктуру.

В чем различие между открытыми жилищными кооперативами (они существуют и сейчас) и закрытыми? Член открытого кооператива становится собственником помещения сразу же после уплаты своего пая. Закрытые кооперативы фактически копируют форму советских жилищных кооперативов. В таком кооперативе собственность всегда остается корпоративной, даже после того, как член кооператива выплатил свой пай. Юридически кооператив предоставляет жилье своим членам в пользование. Вместе с тем член кооператива может продать свой пай, который будет иметь рыночную стоимость.

Возможна и такая форма кооперации, как объединение индивидуальных застройщиков. В этом случае объединению граждан предоставляется большой земельный участок, но, как только он разбивается на маленькие участки, последние переходят в собственность членов товарищества, которое, со своей стороны, помогает в строительстве и эксплуатации недвижимости.

Н. Косарева рассказала, что специалисты Института экономики города проделали большую работу по обновлению «Предложений по организации жилищного строительства жилищными некоммерческими объединениями граждан», и эта работа еще не завершена.

В первую очередь дорабатываются организационно-правовые формы предоставления земли кооперативам. Планируется, что земельные участки будут выделяться без аукционов, а их цена составит некоторую долю кадастровой стоимости земли. Какую именно долю – еще обсуждается, возможно 10–50%. Более того, льготникам – участникам кооператива, например очередникам, земельные участки будут предоставляться вообще бесплатно.

Кроме того, как отметила президент фонда «ИЭГ», дорабатывается процедура и нормы создания закрытых кооперативов органами государственной власти, органами местного самоуправления или уполномоченными ими организациями. Создание кооперативов властными органами прежде всего призвано облегчить всю процедуру жилищного строительства и объединения граждан.

Одновременно разрабатываются специальные ограничения, направленные против коммерциализации подобных структур. Проще говоря, нельзя позволить воспользоваться льготными условиями коммерческим компаниям, связанным с местными чиновниками. Предполагаются, в частности, следующие меры: член кооператива не может продавать землю, членами кооператива могут быть только физические, а не юридические лица и др.

В заключение Н. Косарева напомнила, что в Европе практика создания подобных кооперативов, в том числе закрытого типа, весьма распространена. Кстати, кооперативы могут быть и специализированными, например кооператив художников.